土瓜灣重建區住戶、商舖關注組│《市建局重建項目住戶居住環境惡化調查報告 》(轉載)

市建局重建項目

住戶居住環境惡化調查報告

土瓜灣重建區住戶、商舖關注組

2018年4月

一). 調查背景

市建局於2016年至2017年期間接連於土瓜灣開展五個重建項目，這五個重建項目由馬頭圍道/庇利街直落至土瓜灣道/銀漢街，互相毗鄰。土瓜灣重建項目雖然開展超過一年，但根據深水埗東京街/福榮街項目的經驗，部份受影響租戶及天台戶受市建局重建困擾五年，至今仍未得到安置，故土瓜灣受影響重建戶的安置問題預計在短期內亦未得到解決。

受影響居民身處重建項目，不但時刻憂慮未來住屋安置的問題，居住環境亦受重建影響而日益惡化，飽受困擾。為了更準確反映重建區居民生活環境惡化的問題，土瓜灣重建區住戶、商舖關注組（下稱關注組）在2018年3月至4月期間於土瓜灣四個重建項目(榮光街項目、啟明街/榮光街項目、鴻福街/啟明街項目及鴻福街/銀漢街項目)進行了一項社區調查，巡查了約50棟唐樓大廈的梯間及公共地方的衛生、失修及照明系統等各方面的惡化情況，並就此建議相應措施。

關注組希望透過是次調查，讓市建局正視重建區內居住環境惡化問題，本著「以人為先」的精神，盡快作出改善，保障受重建影響居民的生活質素不會因重建而每況愈下。

﹝就是次報告調查內容，關注組另撰寫了信件（調查摘要及建議措施），並收集了約50戶居民聯署，並由多戶街坊於5月4日早上將信件、報告全文及聯署簽名遞交至市建局崇安街陽光廣場的分區辦事處，要求市建局盡快改善有關問題﹞

土瓜灣重建區住戶、商舖關注組簡介

市建局現時進行重建，資訊卻極不透明，受影響居民既無法掌握重建項目進度，亦擔心權益受損，缺乏保障。故一群受土瓜灣重建影響的居民和關注重建的義工市民於2017年12月正式成立土瓜灣重建區住戶、商舖關注組，希望讓街坊能互相支援，團結爭取應有權益。

二). 樓梯照明系統嚴重不足及治安問題

在現時已巡查的45棟重建區唐樓中，我們發現只有約半數唐樓上落梯間有足夠的照明系統（即大部份樓層設有公共照明系統），而其餘一半唐樓梯間上落通道均缺乏足夠照明系統，十分漆黑，對居民上落樓梯構成危險，當中可以細分為兩類情況（「梯間照明不足黑點」詳細紀錄，可參閱附錄1A及1B）：

A). 有12棟(26%)舊樓梯間上落通道嚴重缺乏照明系統，近乎完全漆黑，沒有任何光線（見圖1.1例子）；

B). 另外11棟(24%)舊樓梯間通道缺乏公共照明系統，只有部份樓層有些微光亮，但光線是來自劏房住戶的走廊燈光（見圖1.2例子）或業主於大門外自行裝置的燈膽（見圖1.3例子）。

此外，隨著市建局成功收購單位業權後，自住業主開始陸續搬離後將單位交吉，而他們本身在單位門外自行安裝的私人照明燈亦將會關掉，（見圖1.3例子），令樓梯通道更加漆黑。

亦有街坊指出，樓梯通道漆黑除了對他們上落樓梯時構成危險，亦帶來治安問題的憂慮，如賊人匿藏於黑暗的樓梯通道中，他們無從防備。有租戶及天台戶街坊亦擔憂，自己遲遲未得到市建局安置，但所居住的唐樓陸續有住戶搬遷，開始出現十室九空的情況，過去唐樓雖然沒有保安，但人多時街坊尚可互相照應，而當居民逐戶搬走，治安保障便隨之下降，餘下住戶更容易成為賊人目標。

圖1.1-1.3 樓梯照明系統不足相片例子

三). 重建區衛生惡化問題

在現時已巡查的45棟土瓜灣重建區唐樓中，超過半數的唐樓出現衛生惡化的問題，在唐樓梯間及天台不止有日常家居垃圾，更堆積了各類大型雜物，如床褥、電器、吊燈、簾門等等(見下頁相片例子)，這些大型雜物堆積除了易生蚊蟲外，更容易釀成火警及擴大火勢，並阻礙逃生，對重建戶安全構成威脅 (「家居垃圾及大型雜物堆積」黑點及相片紀錄，可參閱附錄二)。

雜物堆積累增，皆因重建項目落實及收購後，開始有住戶遷出，而市建局要求住戶搬遷前須將單位交吉（即清空單位所有雜物），否則將扣減部份補償金，結果導致有住戶搬遷時將家中大型雜物如傢俱棄置於樓梯口或天台。無疑地，造成問題的部份成因是少數住戶缺乏公德意識，沒有考慮到雜物棄置對其他尚未搬走的住戶造成的困擾，但是市建局作為公營機機，沒有考慮到政策擾民，亦未有制訂相關措施確保重建戶搬離時不會遺棄雜物於唐樓公共地方，讓其他尚在區內居住的重建戶飽受政策失誤之害，市建局亦應負上責任。

有租戶街坊表示，現時唐樓雜物堆積的問題只會持續惡化，對尚未獲安置（甚至隨時等待數年）的住戶造成莫大困擾。即使現時有部份唐樓的戶主會夾錢聘請清潔工每天清理梯間的家居垃圾，但這不包括梯間及天台的大型雜物。如要另覓大型清潔或搬運公司定期清理大型雜物，並非一般居住於舊區街坊可負擔，而市建局現時已是土瓜灣重建項目的大業主，理應對此負責。

此外，有部份唐樓的租戶街坊表示現時市建局對於聘請清潔工清理唐樓的家居垃圾，並沒有清晰統一的安排。有不少唐樓在重建前一向由眾業主夾錢聘請清潔工，負責每天清理唐樓的家居垃圾，但是在市建局收購物業後，並沒有延續有關服務；亦有部份唐樓的租戶街坊表示他們在多番向市建局反映爭取後，市建局才重新安排清潔工服務。以上反映市建局現時對於重建項目公共地方的清潔服務缺乏統一安排，亦沒有向居民提供清晰的資訊，交待有關安排。

四). 大廈公共地方及單位失修問題

在現時已巡查的45棟土瓜灣重建區唐樓中，有超過二十棟樓宇被發現不同種類的失修，除了一些較小的失修問題如梯間窗戶破裂、天花或牆壁漏水/滲水等，有三成唐樓(15%)更出現嚴重失修問題，天花或牆身露裂紋/鋼筋，讓人擔心隨時有大塊石屎剥落，釀成意外。

此外，本組亦得悉於今年1月20日鴻福街20-22號大廈外牆出現大塊石屎剥落掉落在行人道路上（見下圖4.1），幸好沒人受傷，而屋宇署亦即時要求市建局進行外牆維修，反映重建區各棟樓宇結構安全令人憂慮。

圖4.1：鴻福街石屎意外告示

有三成唐樓(15棟)亦被發現有地磚/梯級剝落的問題，這些都是居民日常出入需要經過的公共空間，如居民踏在剝落的梯階上失重心跌倒，後果確是可大可小，加上重建區內亦有不少長者居住，對他們上落更加危險。

調查進行期間，亦有重建區租戶街坊向關注組舉報，指單位失修惡化，更有大塊石屎從天花跌下，險釀成意外(見圖4.2-4.3)，但業主因為重建在即，拒絕再投放大筆資金對單位進行修葺，街坊向市建局求助，但市建局卻以尚未收購單位業權，拒絕受理。

圖4.2-4.3 住戶單位嚴重失修例子

五). 總結及建議措施

自市建局宣佈土瓜灣重建項目後，區內居住環境日益惡化，皆因市建局缺乏政策減少重建過程對居民日常生活造成的各種負面影響。本組巡查了約50棟唐樓大廈的公共地方的衛生、失修及照明系統等各方面的惡化情況，並就此建議相應措施，希望市建局本著「以人為先」的承諾，盡快落實以下建議，保障受影響居民的生活質素不會因重建而每況愈下:

問題	要求市建局改善措施
樓梯照明系統嚴重不足	1 – 於每棟重建區唐樓各層梯間安裝最少一支照明燈，確保上落通道有充足照明
治安惡化	1 – 現時重建區內只有榮光街設有保安室，須增加保安室至一條街至少一個，方便居民遇上突發事件能及時得到援助 2 – 於每棟重建區唐樓出入口安裝閉路電視，以阻嚇犯罪
樓梯雜物堆積漸多，衛生惡化	1 – 監察搬離之住客妥善處置棄置雜物，如住戶有特別困難，市建局亦應協助清理 2 – 對所有重建區唐樓有統一政策，安排清潔工每日清理梯間的家居垃圾 3 – 定期安排清潔公司，處理梯間及天台堆積的大型雜物，如每月一次，或如有居民舉報有關雜物堆積個案後，盡快派員清理。
公共地方失修惡化	1 – 委派專業人員檢查每棟唐樓是否存有危及居民及街道行人安全的地方，如發現相關失修問題，應立即進行緊急維修，確保居民及公眾生命安全受保障
住戶單位失修惡化	1 – 本著以人為本的精神，不論重建區單位是否已成功收購，由於市建局重建導致業主拒絕維修，市建局有責任向面對失修之苦的租戶提出援助，如協助維修，或安排調遷，以至盡早安置等等。

附錄一. 重建區舊樓梯間照明不足黑點

A). 梯間照明系統嚴重不足，漆黑一片

啟明街8-10號; 啟明街37-39號; 鴻福街9-11號; 鴻福街25-27號; 鴻福街29-31號; 鴻福街45-47號; 鴻福街16-18號; 鴻福街20-22號; 鴻福街28-30號; 鴻福街32-34號; 銀漢街16-18號; 銀漢街28-30號

B). 部份樓層梯間缺乏照明系統／只有些微光亮，倚靠劏房住戶走廊燈

啟明街12-14號; 啟明街21-23號; 啟明街25-27號;榮光街21-23號; 榮光街25-27號; 鴻福街5-7號; 鴻福街13-15號; 鴻福街49-51號; 銀漢街24-26號;銀漢街36-38號;銀漢街40-42A號

附錄二. 衛生黑點紀錄

A). 家居垃圾及大型雜物堆積黑點列表
啟明街21-23號 4F往5F	啟明街25-27號 5/F往天台沿途各層	啟明街29-31號 6/F往天台
啟明街33-35號 5/F往6/F及天台	啟明街4-6號 5F-6F及7F	啟明街12-14號 7F往天台
榮光街1-3號 5F往天台及天台	榮光街9-11號 5F往天台	榮光街13-15號 5/F往天台
榮光街17-19號 天台	榮光街21-23號 1/F往5/F沿途各層	鴻福街1號-3號 3/F往6/F沿途各層
鴻福街9-11號 2/F往3/F	鴻福街13號-15號 5/F往天台及天台	鴻福街21-23號 5F往天台
鴻福街20-22號 1/F往2/F、4/F往5/F、7/F往天台及天台	鴻福街28-30號 5/F往6/F	銀漢街2-10號前梯 2/F往天台沿途各層及天台
銀漢街2-10號後梯 5/F往天台沿途各層	銀漢街16-18號 7F往天台及天台	銀漢街20-22號 天台
銀漢街24-26號 4F往天台沿途各層	銀漢街40-42 天台

附錄三. 大廈公共地方失修黑點

A. 天花/牆壁出現裂紋或鋼筋外露黑點列表
啟明街8-10號 3/F及4/F	啟明街12-14號 7/F及天台	啟明街25-27號 閣樓上1/F、4/F
榮光街17-19號 閣樓	鴻福街13-15號 4/F及5F	鴻福街37-39號 7/F
鴻福街41-43號 4/F及5/F	鴻福街13-15號 4/F及5/F	鴻福街37-39號 7/F
鴻福街41-43號 4/F及5/F	鴻福街49-51號 5/F	鴻福街24-26號 2/F
鴻福街40-46號 2/F、5/F及6/F	銀漢街2-10號 6/F 走廊	銀漢街40號-42號A 上天台

B. 地磚/梯級剝落黑點列表:
啟明街25-27號 1/F往3/F	啟明街33-35號 1/F-5/F	榮光街5-7號 2/F
鴻福街1-3號 閣樓至3/F	鴻福街5-7號 閣樓、1/F、4/F及5/F	鴻福街9-11號 1/F
鴻福街21-23號 閣樓	鴻福街33-35號	鴻福街45-47號 3/F及4/F
銀漢街2-10號前梯 5/F-7/F	銀漢街12-14號 4/F至6/F	銀漢街24-26號 閣樓至4/F
銀漢街28-30號 閣樓至1/F	銀漢街36-38號 閣樓	銀漢街40-42號 4/F及7/F