土地大辯論意見書│填海造島,放逐舊區居民? 重建地盤先規劃,原區安置增公屋

 

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土地大辯論意見書
填海造島,放逐舊區居民?
重建地盤先規劃,原區安置增公屋

特首林鄭月娥自當上特首以來,經常聲稱要開拓更多土地才能解決基層住屋問題,並委託土地供應專責小組(下稱土供組),於4月底開展土地供應「諮詢」,但諮詢期未完,林鄭已急不及待欲「一錘定音」,率先表態鼓勵填海,建制權貴隨即爭相仿傚。在8月初,前特首董建華牽頭成立的團結香港基金(下稱團結基金)更提出「強化東大嶼都會」計劃,建議在大嶼山東部水域填海2,200公頃,建造人工島,聲稱可「用作安置受舊區重建影響的居民」,並從而加快市區重建,更找來市區重建局行政總監韋志成做專訪,為其搖旗吶喊!

本組深感憂慮,政府及權貴的所思所想,根本就不是要考慮「安置」舊區居民,而是意圖將基層市民由市區「放逐」至偏僻的人工島,騰空市區用地作房地產投資炒賣。整場土地大辯論的結果,亦只是延續香港土地發展分配不均,向地產商利益傾斜的現況!

就整個土地供應「諮詢」,本組有以下數點回應:

一. 市區重建反增加土地需求?邏輯錯亂,不知所謂!

土供組在今次土地供應的諮詢中,不但拒絕將市區重建納為土地供應諮詢的選項,更謬稱市區重建會額外增加未來土地住屋需求,因為需要另覓土地安置調遷居。土供組聲稱是根據政府規劃處《香港2030+ 》評估所推論,但本組過去在《香港2030+ 》諮詢時已指出有關推論假設甚為誤導,須知道重建是釋放地積比的過程,即將原先六至七層的舊樓,重建發展為三十至四十層的樓宇。退一萬步說,重建就算沒有增加了房屋用地的供應,亦沒有可能如土供小組和《香港2030+ 》所指是增加了對土地的需求。

土供組又砌詞稱「部分地盤重建後或會作非住宅用途,因而減少房屋供應」,但本組翻查由市建局和房協兩大公營機構的重建項目資料,發現除了4個活化項目、1個工廈項目及1個大角咀重建項目被改建為酒店外,其餘60個現正進行或已完成的重建項目均是發展為私人樓宇,而在市建局現時已完成的17個重建項目中,發展後總樓面面積全部均多於重建前的總樓面面積,增加幅度最少的重建項目是1.2倍,最多的是4倍(見下表)

現時土供組聲稱香港尚欠1200頃土地,但其估算是否只是報大數,為了盲搶地而失實誤導公眾,實在不得而知!

表一. 市建局重建項目發展前後對比



重建後的私人樓宇

重建前總樓面面積(平方米)
重建後
總樓面面積增加倍數
總樓面面積
(平方米)
住宅樓面面積(平方米)
深水埗豐盛居

4898

12534 10451

2.5倍

大角咀i-home

6313

10363 9215

1.4倍

深水埗海峯

5129

12453 10378

2.4倍

旺角MOD595

2411

4921 4119

2倍

灣仔嘉薈軒

7640

20567 17967

2.7倍

灣仔Queen’s Cube

1806

3984 3543

2.2倍

紅磡御悅

834

2338 2077

2.8倍

西環縉城峰

15690

38178 34259

2.4倍

大角咀海桃灣

14416

43231 36466

3倍

深水埗丰匯

13197

29720 24780

2.2倍

大角咀奧朗 · 御峰

4071

4843 4003

1.2倍

土瓜灣喜點

3772

6944 5787

1.8倍

西環星鑽

4140

16463 16218

4倍

大角咀形品· 星寓

10332

19,735 16,425

1.9倍

灣仔囍匯

36534

79931 67939

2.2倍

旺角SKYPARK

14434

22301 17346

1.5倍

二. 「土地分配」欠公義 官商勾結盲搶地

土供組聲稱新開拓的土地會按照「公私營房屋6:4比例」興建,但事實上這只是房屋單位的興建比例,而非土地分配的比例,而公營房屋所佔的建議新增用地實質上僅佔34%,「公私營房屋6:4比例」說法甚為誤導公眾。在過去多月,土供組亦拒絕討論土地分配問題,只談如何增加供應,但我們質疑,若果不先處理土地分配的公義問題,即使開拓更多土地亦只是向地產發展傾斜,並不能真正保障小市民的住屋權利。

作為關注市區重建的團體,我們就目睹政府經常打著「發展」的旗號,聲稱舊區重建能惠及整個社會,實質行逕卻是向發展商利益傾斜,惡化整體基層住屋問題。市建局自成立以來,正在進行重建及已拆卸的樓宇數目已經超過1500棟,但竟然連一棟公營房屋也沒有起過,甚至連興建用作安置重建戶的樓宇也沒有,所有重建項目均與私人發展商合作,興建豪宅圖利!更甚者,重建令舊樓減少,基層租戶可負擔的租盤(雖然住屋環境惡劣)亦同時減少,但重建後的新建樓宇卻是出售天價的豪宅,根本不是一般市民可負擔的房屋,結果令「劏房」現象更加惡化,或繼續湧現更多不人道的惡劣住屋,如「棺材房」或「太空艙」,去滿足市場上的龐大需求。

現時土供組這種不問「分配公義、盲目搶地」的做法,最終只會如同市區重建的例子,打著光鮮的旗號,卻包藏著「官商勾結、利益輸送」之禍心!

三. 預留重建地皮原區安置 無須「填海造島」放逐居民

土供小組假定由於舊區重建需要安置調遷居民,故此要另覓土地作儲備,增加了對土地需求,而團結香港基金更進一步建議興建人工島,未來可以安置重建戶,加快舊區重建。兩者貌似考慮居民的安置,實質卻反映著「精英主導」、「由上而下」的思維,將受重建影響的居民視為可以隨意挪走的「物件」,隨便找一處「地方」安置、甚或將他們「放逐」至遠離市區的人工島,無視重建戶本身的社區及家庭生活情況。

我們認為,進行舊區重建,最基本是要改善居民生活,或至少不能改差了原區居民的生活,而保存舊區居民的「社區網絡」,就顯得甚為重要。過去在深水埗區,順寧道重建關注組就提出「15分鐘生活圈」的生活方式,具體描繪「社區網絡」對基層生活質素的重要性:上班、上學、買食物與日常用品這些每天都要辦的事,或是長者所需要的診所、醫院等設施,這些事情看上去是最平凡,但卻是影響每個人每天生活最深,而深水埗居民都能夠在短時間解決這些生活問題,為他們省卻不少時間成本和經濟支出。而舊區的交通方便,對於長工時的工友,可以節省更多工作所須的通勤時間,用作與家人子女的相處。這些均是與受影響重建戶的生活質素息息相關的。

要保存「社區網絡」或減少重建對居民「社區網絡」的損毀,最基本是要做到「原區安置」,而要實現原區安置,只須預先做好重建地盤的規劃,就無須另覓更多土地作儲備用途(如興建人工島)。早於上世紀八十年代,房協做油麻地六街重建時(即現今的駿發花園),就以「分期重建」方式來實現「先建後拆」,先把第一個重建區建成可租可賣的可負擔房屋,用以原區安置其後的重建區住戶,可見有關方式在技術上絕對可行。

時代在前進,但香港城市規劃卻愈發「離地」,愈發忽略基層市民的生活需要。現時市建局於不同時期在土瓜灣開展了九個毗鄰相近的重建項目,當中有兩個已經是吉地,可以興建樓宇,其餘七個於2016至2018年分期開展,但既然沒有任何一處重建地盤是預留用作安置居民,全部均是用作興建私人豪宅,當中一個項目會改劃成呎價超過$15,000的首置盤,其餘八個項目預計會聯同私人發展商合作發展,興建呎價超過$20,000的私人樓宇,荒謬至極!

事實上,這九個土瓜灣重建項目,地盤總面積約為2.8頃,等同一條公共屋邨的規模,粗略估計,就可以興建最少5000個公營房屋單位,容納超過12000名基層市民。即使僅使用其中一個區內最大的重建項目-庇利街/榮光街項目作公營房屋發展,估計亦可以提供約1000個公屋單位,容納超過3000名基層市民。

以上反映,只要政府及市建局妥善前做好規劃,而不是一味傾向與發展商合作興建出售的天價私人樓宇,不但可以透過該區現有的重建地盤原區安置所有受影響重建戶,亦可以興建更多公營房屋或各類可負擔的租住房屋,根本無須透過填海造地來安置重建戶!

最後,本組有以下數點總結:

1. 土供組錯誤將市區重建視為推高土地需要的因素,誇大估算香港未來需要的土地數量;

2. 土供組應先諮詢及確立「土地分配」原則,正視香港土地分配不均的問題,而不是一味盲目搶地,徒增公眾對「官商勾結、利益輸送之憂慮」;

3. 檢討現時市區重建用地分配不均問題,糾正市建局及房協等公營機構向發展商傾斜、公私營合謀之惡況;

4. 政府及市建局應預先規劃每個地區的重建項目地盤發展,已經足夠用作該區其他重建項目的原區安置用途,同時亦可以增加公營房屋或各類可負擔的租住房屋的供應,而無須透過「增海造地」或另覓新土地作安置用途。短期方案,可以立即在市建局的土瓜灣重建項目做起!

舊區街坊自主促進組
2018年9月26日


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