【舊區重建短評】市建局:重建拆私樓,理應起私樓,合理嗎?

☆ 背景撮要 ☆

4月初時,市建局行政總監韋志成在自己的網誌(2017.3.5)上寫到市建局安置居民有重重困難,仲暗示話土瓜灣新重建項見的居民不體諒市建局的困難,要求「原區安置」是不切實際。就此,本組發表了《拆解市建局語言偽術懶人包:【原區安置不可行 居民訴求大想頭?】》,回應韋生的言論,指出只要市建局有責任在重建前做好安置規劃,實現「先建後拆」,例如在原區預留部份地盤興建公屋或安置大廈,亦可參考過去房協在80年代進行分期重建及安置的模式。本組去信市建局表達了我們的意見,並要求市建局就韋生的言論作出澄清

市建局於4月尾回信本組,除了多條問題未有正面回應,對於本組建議市建局應預留部份重建地盤,交還房委會興建公營房屋,承擔返安置居民的責任,同時亦可對基層房屋問題作出貢獻,市建局竟然指「重建項目完成後所提供的單位,按理應屬私人住宅單位,以填補清拆後私人樓宇市場的住宅單位數量,維持整體公、私型房屋供應的平衡」,本組認為有關說法既失實,亦荒謬!

〈一. 以公屋資源安置重建戶,向房委會補回公屋用地有責〉

首先,現時市建局以房委會及房協的公營房屋作為安置被拆遷居民的主要途徑,收回的所有重建地皮卻興建私人豪宅,這變相是一方面動用了公營房屋的資源,另一方面過去十多年以來市建局卻從來沒有供應任何公營房屋的土地,連可出售的居屋也沒有(須知市建局在啟德興建的居屋,是由政府另外撥地,而非動用重建地盤)。市建局聲稱要「維持整體公、私型房屋供應的平衡」,因此「拆私人樓,理應起私人樓」,但市區重建同時動用了公共房屋資源,又該如何平衡公營房屋的供應,市建局是否要對此承擔責任,局方對此卻隻字不提,令人失望。

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〈二. 拆基層屋,「按理應」起番基層可負擔的屋〉

其次,根據《市區重建策略》,市建局進行重建的目的是「減少居住在惡劣環境人士的數目」,現時重建發展是在拆一些基層租戶可以租得起的劏房、板房或套房等等,雖然有關住屋環境甚為惡劣,但市建局重建並不一定是改善了整體基層租戶的住屋環境。一邊廂,當舊樓減少,市場上基層租戶可負擔的租盤同時減少,另一邊廂市建局重建後的新建樓宇卻是與地產商合作發展出售的私人物業,根本不是基層租戶可負擔租住的樓宇。現時或未來在輪候公屋人士或稍微超過公屋入息要求的夾心人只會愈住愈差,皆因當舊樓買少見少,重建後又不會興建一些基層可負擔的租住房屋,「劏房」現象只會更加惡化,或一些「違例」建築如工廈劏房等只會繼續湧現,去滿足市場上的龐大需求。當市建局宣稱「拆私人樓,理應起私人樓」,我們也要反問一句,「拆基層屋,不也是「按理應」起返基層可負擔的單位」嗎?

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〈三. 拆遷安置是權利,市建局應有長遠安置規劃〉

最後,我們必須在此指出,現時市建局在土瓜灣宣稱要以「小社區發展模式」進行重建,在短短一年多宣佈了六個重建項目,影響超過千戶基層住戶,市建局實有責任安置被拆遷的居民,亦應根據市區重建策略的指引,須「保存區內居民的社區網絡」。

正如市建局總監韋志成在自己的網誌(2017.3.5)上說「公屋需求非常殷切 ,房委會在向市建局提供公屋單位作安置用途時,亦須兼顧平衡其他正輪候公屋人士的需要 」,但兼顧平衡輪候公屋人士的需求,不應該是由房委會獨力承擔,亦不應該是指責被拆遷的居民有安置,而是市建局有責任做好重建安置的長遠規劃,既然在土瓜灣進行大規模重建,就應預留部份重建地皮作安置居民的用途,如興建安置大廈,或讓房委會興建公屋,除了填補安置所動用的公屋資源,其他單位亦可貢獻舒緩香港基層房屋問題的嚴峻。

我們現把市建局的回信,及我們再給市建局的回應,也張貼如下:


附件一. 市建局於4月21日就[就摰誠‧志成網誌內容表示不滿及要求澄清]之回覆

舊區街坊自主促進組:

有關摰誠‧志成網誌

就  貴組織於2017年3月31日發送至市區重建局(下稱「本局」)的電郵函件,繼本局同日發出的簡覆後,現謹回覆如下:

首先,本局行政總監於2017年3月5日發表的網誌,其主旨是對部份受重建影響住宅租戶的公屋安置訴求表示理解,並希望藉此帶出現時在進行重建項目時在安置安排所遇到的困難和挑戰。當中,市建局必須待公布重建項目之後,才可以進行凍結人口調查,掌握項目內各類型住戶實際的人數、當中涉及多少待審核公屋安置資格的租戶、個別家庭對補償或調遷的意願、以及租戶的家庭組合等多項複雜因素,這些均直接影響安置事宜的規劃及其實際執行的具體安排。

另外,我們希望指出,市建局過去所開展的多個重建項目,均屬私人物業市場的樓宇單位而非公共房屋單位。因此,重建項目完成後所提供的單位,按理應屬私人住宅單位,以填補清拆後私人樓宇市場的住宅單位數量,維持整體公、私型房屋供應的平衡。至於受重建影響的租戶對公共房屋需求方面,事實上,政府制定的《長遠房屋策略》已涵蓋香港社會整體對公共房屋的需求(包括居住於市區內舊樓的住戶);而市建局亦每年向房屋署更新其未來五年就受重建項目影響的租戶人數對公共房屋需求的估算,讓有關當局在制定公屋需求數量時,能充份掌握重建住戶的公屋需求情況,作出相應的配合。

就來函中提及有關受本局重建項目影響的住戶數目一事,隨著本局在2016年初以小社區發展模式,先後於九龍城區開展了多個重建項目,重建失修樓宇的數目由2014-15年度的650幢增加至2015-16年度的710幢;受重建項目影響的住宅物業業主和租戶的數目因而由10,000戶增加至12,000戶,有關數字是項目公布後進行凍結人口調查所得出的實際資料,當中亦包括了一屋多戶的情況,這亦用以說明重建後在私人住宅市場的新增單位數量與受重建影響的住宅物業業主和租戶數目有差距之處。

如網誌中提及住戶的遷置屬重建發展的一大難題,因為香港人口密集,要在大廈林立的市區尋找可發展土地作住宅及調遷之用,確實不易。為了更有效應付日益嚴重的市區老化問題,並探討日後進行重建工作時處理遷置的不同方案的可能性,本局正著手展開為期兩年的「油麻地及旺角地區研究」,嘗試從一個涉及較大面積的地區層次上作深入分析,先了解重建所涉及不同問題的深度和寛度,再研究就市區更新制定不同的規劃模式和方案,期望能為未來市區更新訂定具切實可行而又更具社會成效的策略和方向。

本局再次多謝 貴組織對市區更新工作的意見。

市區重建局


附件二. 舊區街坊自主促進組就以上信件之最新回應:

敬啟者:

就[就摰誠‧志成網誌內容表示不滿及要求澄清]回信的回覆

就   貴局於2017年4月21日 之回信,我們有以下回應:

一. 有關我們來信的指總監網誌指租戶要求「高大新向海南」,效果上是製造了「一竹篙打一船人」的效果,有以偏蓋全抹黑租戶之嫌 ,故此我們日前來信要求澄清。然而,貴局的回信並沒有回答「請提供實際有多少受影響住宅租戶曾提出此要求,同時佔受影響住宅租戶總人數的百分比,避免公眾對受影響重建租戶產生以偏蓋全的刻板印象。 」此問題。

二.      當我們問及「既然基層對公屋需求非常殷切,那為何過去市建局所有重建項目均興建豪宅,敢問市建局這十多年對香港基層住屋有何貢獻?」,貴局亦迴避回答。

貴局總監一邊廂早前在網誌說「公屋需求非常殷切 ,房委會在向市建局提供公屋單位作安置用途時,亦須兼顧平衡其他正輪候公屋人士的需要 」,即 貴局也知道公屋單位需求很大,公屋單位不足;轉個頭  貴局回信時卻又稱「重建項目完成後所提供的單位,按理應屬私人住宅單位,以填補清拆後私人樓宇市場的住宅單位數量,維持整體公、私型房屋供應的平衡。 」堅拒興建公營房屋,不但出租的公屋沒有興建過,連可出售的居屋也從來沒有興建過。

這不是十分矛盾嗎?竟還要用上「按理應」這些字眼?

現時市區重建,是在拆一些基層租戶可以租得起的單位,不也是「按理應」補充回基層租客租得起、住得起的單位嗎?

三. 貴局同樣未有回應「既然貴局知道土瓜灣沒有公屋,為何未做好規劃就重建? 」的問題。
既然,現時狀況明明顯示已有市區重建地盤用作建公屋的需要,為何 貴局仍不斷推卸責任?假若 貴局認為是涉及其他部門的同意才可在市區重建地盤建公屋,究竟 貴局曾否向有關部門反映過這些需要?這不是一個聲稱「以人為本」的公營機構應該做的嗎?

四. 當我們問及,「14-15年度市建局年報,提及過去十多年「獲安置或補償的住戶」為10000戶,而15-16年度的市建局年報,提及歷年59個項目「獲安置或補償的住戶」為12000戶,一年間增加2000戶的比例,似乎不合乎比例地高?該12000戶如何計算出來?租戶和業主之比例為何?」
貴局只回應說「隨著本局在2016年初以小社區發展模式,先後於九龍城區開展了多個重建項目,重建失修樓宇的數目由2014-15年度的650幢增加至2015-16年度的710幢;受重建項目影響的住宅物業業主和租戶的數目因而由10,000戶增加至12,000戶,有關數字是項目公布後進行凍結人口調查所得出的實際資料,當中亦包括了一屋多戶的情況 」,依然沒有回答「租戶和業主之比例為何?」的問題。

再者,如有關數字屬實,即01-15年這十多年間合共才只有10,000戶受影響(即平均每年只有714戶),單單15-16一年,已增加了2000戶受影響。既然市建局明知自己加快了重建,就更有責任做好規劃才再重建,以確保有足夠單位作原區安置,以確保貴局實踐《市區重建策略》有關保存區內居民社區網絡之主要目標 。

此致
市區重建局

舊區街坊自主促進組
2017年6月2日

副本抄送至發展局局長、蔣麗芸議員、胡志偉議員、李國麟議員、麥美娟議員、張超雄議員、邵家臻議員、劉小麗議員


〈其他相關索引〉

市建局行政總監韋志成於2017年3月21日的網誌言論,請見:http://www.ura.org.hk/tc/media/blogs/blog_20170305.aspx

舊區街坊自主促進組於2017年4月1日去信表示對摰誠‧志成網誌內容表示不滿及要求澄清的信件,請見:
http://wp.me/p5xEw3-OV

舊區街坊自主促進組-拆解市建局語言偽術懶人包:【原區安置不可行 居民訴求大想頭?】,請見:
http://wp.me/p5xEw3-Km

 

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