給立法會發展事務委員會議員的意見書-就市建局於2015年6月23日的年度工作報告

得悉市建局於2015年6月23日在立法會發展事務委員會會議中報告2014-15年的工作,舊區街坊自主促進組特意收集深水埗、衙前圍等多個重建區居民的意見,並整理成相關問題,寄給發展委員會所有議員及向立法會秒書處呈交,希望讓 各位議員能夠了解受重建影響的居民對市建局工作的意見,並在會議上對市建局幫助街坊作出提問及質詢。我們亦將相關問題公開,讓大眾市民可以就現時市區重建的問題深入認識。

一、有關衙前圍村重建項目(K1)的問題

現況

我們是衙前圍村重建關注組。衙前圍村具四百年歷史,是市區唯一保留的原居民圍村。長江集團由1982年開始進行收購,至2007年市建局正式進場運用公權力收購餘下的單位,市建局及長江集團亦計劃於衙前圍村興建四十層高總共750個單位的豪宅,現正面臨清拆重建的局面。

本村村民(關注組成員)  范先生  在4月時表示同意由市建局提出的復業按排,市建局總經理(收購及遷置)黃麗娟女士亦就此事與范先生多次聯絡,及陪同范先生一起尋找合適作為重建期間暫時使用的工廈單位,雖是如此,但 范先生 卻在5月12日突然收到 「佔用人遷出通知書」(即首張執達令),並被要求在5月19日要遷出交鋪(附A)。本關注組在此表示憤怒,強烈譴責市建局一邊商討一邊用公權力毀人生計的做法,市建局一直沒有好好處理住戶商戶的安置執業問題。現在,竟還要出動法律程序打算強制清拆,實在欺人太甚。

本組希望議員能追問有關衙前圍村重建項目的問題:

  1. 早前衙前圍村重建關注組一眾村民要求市建局在村口興建仿古屋,處理住戶商戶的安置執業問題。而市建局早前與村民會面的會議中也提到此方案可行,甚至承諾讓商戶於重建後回復業,唯後來局方一直未有正面與村民再商討箇中細節。市建局也曾說過村口的仿古屋需要交給黃大仙區議會使用,但本組向區議會查問後,區議會則回應說仍未有定案(附件B)。可見市建局為了避免責任,大話連連。因此,村民希望知道現時情況以及進度如何? 市建局總監(收購及遷置)黃偉權先生 在6月10日與本關注組的會議上表示村口的仿古屋計劃是出租給其他商店作為生財之用,此事是否屬實? 如非,市建局對於村口的仿古屋使用有何計劃?會否向受影響的居民及廣大市民交代。
  2. 根據上述提到的方案,當市建局完成衙前圍村的收購,村民回村安置執業後,會如何處理業權問題?保育公園業權屬誰?村口的仿古屋業權屬誰?
  3. 市建局總經理(收購及遷置)黃麗娟早前向范生所發出的誓章(附件C)29條中提過貴局職員並不代表市建局。若是如此,村民希望得知誰人可代表市建局?

二、重建居民安置及補償問題

現況一

  • 原區安置規劃欠奉,居民失去社區網絡

社區網絡對於舊區居民的生活質素十分重建,例如有深水埗居民表示小朋友均在深水埗讀書,若果安置去其他地區會造成極大不便,亦對小朋友成長有負面影響;亦有居民表示同區有相熟的教會,若日常有什麼病痛,均可暫時將小朋友託付給教會朋友照顧;這些例子,多不勝數,反映社區網絡對舊區居民生活的重要性。試問街坊若喪失此社區網絡,重建豈非改差了他們的生活,而非改善了他們的生活?這實在是違反設立市建局的原意。

市區重建策略5(i)要求市建局應該在重建時「保存區內居民的社區網絡」,但市建局的職員近期與青山道/元洲街重建項目的居民開會時表示只能向房委只會「盡量爭取」,而市建局在回覆順寧道重建關注組及福榮街重建關注組的信件中,都一直聲稱無法確保居民能夠獲得原區安置,同時絕口不提保存社區網絡的責任。根據「市區重建局條例」,市建局有權力在重建地盤中興建任何類型的房屋,唯市建局只是一直不執行此項「保存社區網絡」的責任,違反設立市建局的原意。

本組希望議員能追問有關重建居民安置及補償問題:

  1. 市建局歷年來在不同重建區均向居民宣稱無法確保原區有足夠的公屋單位,既然市建局知道問題存在,對此有沒有改善的方案或計劃,例如在區內預留部份重建地盤興建公營房屋或由市建局興建安置大廈,確保日後受重建影響的居民可得到原區安置?抑或知道問題一直存在,卻依然採取敷衍卸責的態度?
  2. 在處理租客上,市建局提供特惠金補償,然而其發放準則指「於凍結人口調查日之前兩年起計至今曾接受市建局或房協任何現金補償」的住戶將會被扣減其特惠金。要求市建局解釋為何特恵補償全中為何加入兩年限制?如果街坊無法預計不再被重建,以及所能負擔居住的舊樓數目減少的情況下,請市建局檢討兩年限制的合理性,和取消有關規定。

現況二

  • 拒絕妥善安置居民,住屋權利被褫奪

市區重建策略6(c)清晰列明「受重建項目影響的住宅租戶必須獲得妥善的安置」是進行重建時須謹守的原則,然而市建局現時以公共房屋的申請資格作為租戶的安置門檻,漠視舊區中不少住戶本身因為各種原因而未能申請公屋,如入息稍高於公屋上限、家庭人數少於一半或以上是香港永久性居民等等,令他們變相在重建下失去安置權益。

現時不符合公屋安置資格的租戶只能獲得一人家庭約7萬元,二人或以上家庭約8萬元的賠償,但賠償對於居住於劏房的基層居民而言,只是杯水車薪,無法改善他們的居住環境。有不少重建街坊均反映自市建局宣佈重建後,周圍的租金亦快速上升,舉例說,有居民本身租住大約80呎的劏房單位,租金約$3500元,但現時重建區附近類似的單位租金已加至約$4500元,這意味著受重建影響的居民倘若不能獲得安置,基於他們的經濟情況,只能繼續租住同區附近的劏房,但是很大可能需要負擔更昂貴的租金,以及住屋環境更惡劣,難怪有重建居民表示「如果你不是來安置我地,你不要來搞重建,搞到我地生活更麻煩」。

市建局的設立,正是因為目睹舊區部份樓宇居住條件差,而希望改善市民的居住條件,而居於惡劣環境的多是未能上公屋的基層市民,若重建實際上只是改差這些基層市民的生活,令他們流離失所及繼續在劏房市場挨更貴的租金,那麼實在有違立法原意。

本組希望議員能追問有關重建居民安置問題:

  1. 須知道「拆遷安置」與「輪候公屋」是不同性質的事情,市建局現時將重建居民的安置資格捆綁公屋申請資格,是否混淆視聽?「拆遷安置」的責任是在市建局身上,不是房委會的責任,市建局現時的做法是否推卸安置責任?請要求市建局提供在所有項目曾經在人口凍結日登記過的租客人口和戶數,以及最後在所有項目市建局安置及補償的人口和戶數。
  2. 需求主導項目為舊區租戶帶來更不穩定之居住問題: 以過往順寧道、福榮街,及現時的東京街/福榮街、青山道/元州街、春田街項目的狀況,即使是市建局公佈之項目亦多有業主(主要為地產商)趕走租客圖更高賠償的事件。那麼,需求主導項目是大廈業主先討論好決定申請重建,換句話說地產商們可在市建局批核之前,先趕走大量租戶,令舊區租戶流離、挨貴租的情況惡化。市建局預期將來會開展更多需求主導的項目,即意味著有更多的租戶將因為市建局拒絕安置而流離失所,請問市建局有何措施確保所有受重建影響的居民(包括未合乎公屋安置資格的居民)均能夠有權選擇獲得安置,無須在重建後仍然居住於舊樓劏房?
  3. 過往土地發展公司在重建前會先在項目鄰近興建一棟大廈作為安置的用途(例如旺角豉油街12號),市建局會否參考這種模式,除了繼續和房委會及房協預留公屋單位作安置之外,亦發展其他安置方式,運用自己的資源,興建一些可負擔房屋,讓目前不符合公屋資格的居民均可獲得安置?

現況三

  • 重建消息致加租        租客「肉隨砧板上」

根據過往重建區的經驗,重建項目宣佈後,距離受影響居民獲得公屋安置或補償的安排,仍有一段時間。策略指出,市建局有責任要改善原區街坊的生活,但在現實中,卻見街坊的生活隨著重建的消息,從而更加困難。租客在未獲安置賠償安排前,已遭到業主大幅加租,面對遙遙無期的賠償,以及缺乏任何保障的現況下,街坊無可奈何,「頂硬上」面對瘋狂加租的擔憂和壓力。

面對著被瘋狂加租的問題,市建局沒有任何相關的政策去保障租客免於大幅加租的負擔,租客一旦因無法負擔昂貴的租金而被迫離開重建區,更會喪失合理的賠償或安置權益。自市建局宣布重建項目起,基層租客根本難以承擔因重建下而帶來的大幅度加租,很多租戶都曾表達對加租問題的擔憂,其中一戶租客原本租金$4000,被加租$2000,加租50%,完全脫離正常租務市場升幅,有街坊亦反映「若不是市建局來重建,肯定不會有瘋狂加租的問題,即使面對瘋狂加租,我也可以選擇搬,但現在不能!」。

本組希望議員能追問有關重建居民安置問題:

  1. 市建局目前並沒有任何「保障租客免受業主大幅加租」的措施,令基層租客「肉隨砧板」上,承受瘋狂加租時卻不能有其他選擇。市建局若能夠「確認住戶人口凍結的身份」,使之即使在瘋狂加租下仍然有「暫時搬走」的選擇,減低業主瘋狂加租的誘因。請市建局解釋為何在可行的情況下,沒有制定措施,保障租客免受瘋狂加租的影響。

三、市建局現時的重建模式

現況

最後,我們亦想問市建局作為公營機構,如何能夠承擔社會責任,對社會發展作出貢獻?現時市建局的重建模式絕不健康,並非可持續的市區更新政策,以深水埗為例,市建局現時已開展了18個重建項目,然而重建後的舊樓均被拆卸興建成豪宅,例如新近2015年3月31日剛公佈投標結果的深水埗福榮街532-542號重建項目,和去年公佈投標結果的順寧道69-83號重建項目,均由私營財團投得,作預期呎價過萬元豪宅發展。然而市建局只懂興建豪宅,卻從不真正承擔安置居民的責任,將房委會的公屋單位調動作安置用途,卻從不將部份重建地盤交還給房委會興建公屋,變相令公共房屋的資源更加緊拙,

本組希望議員能追問有關市建局現時的重建模式的問題:

  1. 市建局是否應該承擔社會責任,除了興建私人豪宅謀取暴利外,亦興建公營房屋,既承擔自己安置居民的責任,亦可改善香港公共房屋問題?
  2. 請市建局提供在已有項目內合作過的發展商數目和清單,以及直到現在為止在已有合作項目內市建局和發展商分紅額。
  3. 至於如何保障受重建影響的居民能夠獲得原區安置?順寧道重建關注組於2010年曾提出深水埗居民自主規劃方案,建議重建地盤可用作興建公屋、居屋及私人樓宇等多種房屋模式,同時亦可預留部份單位給同區受重建影響的居民,預留重建地盤作安置規劃,市建局會否參考相關模式,制訂原區安置的規劃政策
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