四)市建局:樓市寄生蟲 托市是必然?

color.jpg市建局作為公營機構,寄生於地產市場生存?
 
市建局自成立以來,一直賺大錢,資產淨值由政府最初成立時注資的100億,累積至326億,即賺取了超過200億盈餘。坐擁龐大盈餘,但行政總監韋志成於2017年11月至12期間,一連在官方網站發表三篇網誌,反指市建局庫房正處於「水深火熱」,隨時爆煲,未來重建油旺地區將虧損達1,380億元。他於11月19日的官方網誌指市建局過去重建項目賺錢的主要原因是「能夠在多年前以較現時市價為低時作出收購……因樓價近年不斷上升,市建局在這些項目能錄得可觀盈餘」,至於為何未來市建局竟有可能有虧損,韋則指「當環球經濟、量寬政策、利率等情況在未來幾年出現變化,為樓市帶來衝擊」,換言之,收購街坊物業後,萬一香港樓價跌左,咁市建局重建項目就有可能蝕喎。
 
其實,韋生的言論,正正道出香港市區重建的矛盾局面,市建局作為公營機構,生存卻要寄生於地產樓市,賺蝕全看樓市起落。那麼,按韋生的邏輯,我們不難推論,市建局要做到「長治久安」,每年「豬籠入水」,不二法門就是「托市」,讓樓市永遠穩步上揚,重建後新樓盤就可以愈賣愈貴。可是,問題就來了,為何市建局的「長治久安」,竟是建基於普羅市民「置業難、租金貴」的苦況上? 市建局作為公營機構,難道社會責任就只是促進地產樓市發展,多興建小市民無法負擔的天價豪宅嗎,禍害香港市民的長遠安居嗎?
 
公營重建淪為生意 自負盈虧變相卸責
 

其實,市建局生存與地產市場掛勾的荒謬,與香港政府長期將公營市區重建定性為一盤「生意」,可以自己「生金蛋」,不用政府額外承擔更多有關。

早於1988年,政府成立市建局的前身-土地發展公司(下稱土發),就是以公營機構的方式運作,與一般提供公共服務的政府部門不同,土發雖然根據法例成立,但卻以商業原則方式運作,財政上要「自負盈虧」。「自負盈虧」的實質意思就是,政府對市區重建是撤手不管,不願承擔更多,土發要自己透過開展市區重建項目賺錢生存,而辦法就是將市區重建項目發展成地產項目,透過賣新樓圖利,然後將賺到的錢用作開展更多項目。故此,重建後新樓盤的售價愈貴,土發盈餘愈多,就能開展更多項目,如此不斷循環。

直至1997年的金融風暴一度嚴重打擊香港地產市場,令土發錄得虧損,亦反映市區重建與樓市掛勾的矛盾,而這本應是一個良好契機,去重新檢討公營重建是否該繼續寄生於地產市場生存,遺憾的是政府其後成立市建局,取代土發的同時,非但沒有糾正這種「地產主導」的畸型發展,反而想方設法加強市建局在地產市場的賺錢能力(註四),當中包括 :

1). 授予更多財務優惠:如重建項目可以獲政府豁免免補地價,即免費取得高空發展權,將4、5層的舊樓重建為40、50層高的樓宇,而無須補地價,每年賺取盈餘亦無須向政府繳稅;

2). 授予更大的公權力加快重建程序:市建局可申請動用《收回土地條例》(下稱土收條例),強行收回業權和迫遷居民,這如同尚方寶劍,讓市建局在進行「地產」項目時,能更「多好快省」地妄顧居民權益,盡快建成一棟棟豪宅出售圖利。

誠然,自市建局成立以來,過去十多年發展地產項目的本事,的確達成政府為它設下「自負盈虧」的目標,無須政府額外注資。但是,市區重建是否應該以「錢」為先,只追求重建項目要帶來盈利,而忽視重建本身涉及龐大的公共利益及土地分配的公義問題?我們對市建局的期望,又是否只是擔任一個能賺錢生存又手握政府公權力的「地產發展局」,抑或應承擔更恰當的社會責任?

以地產為主導:現有重建模式的禍害

市區重建是一件公共事務,除了威脅受重建影響的居民的住屋權外,亦會影響周邊社區的發展,因此重建需要有良好的規劃,做到「由下而上」,照顧社區中不同居民的需要,減低重建所造成的負面影響,及真正改善居民的生活質素。然而,現時市建局以商業模式運作,聲稱要自負盈虧,以賺錢為己任,帶頭做起發展商,手握公權收地,卻與私人發展商合作發展重建地盤謀取暴利,打造一個又一個的天價豪宅,然而舊區「豪宅化」真能夠為社區不同階層居民建立一個可持續宜居的生活嗎?抑或只是令社區不少的中低下階層市民失去原有社區網絡之餘,甚或「可持續地」窮下去?

  • 案例分享一:以深水埗一區為例,由2001年至今,市建局已經開展了十八個重建項目,過去十多年不斷拆卸區內舊樓,然後興建豪宅取代,一方面導致區內基層市民可負擔的房屋數量大幅減少,另一方面帶頭炒高樓市,推高區內的物價及租金,令仍然在舊區居住的居民的生活百上加斤。 
  • 案例分享二:2003年利東街重建項目中,H15關注組提出了香港第一個由下以上、居民參與的民間規劃方案(俗稱啞鈴方案),倡議讓居民「可走 可留 有選擇」,真正改善居民的生活質素及保存社區網絡,該規劃方案更成功獲規劃師學會頒予銀獎。然而,市建局將「盈利至上」置於「社會責任」之上,拒絕保障居民生計和需要,夥同發展商信和置業、合和實業,將利東街重建為現在不倫不類的「囍匯」,不但湮滅原有地區特色,更建成「豪宅劏房」,謀取暴利 --「囍匯」一層住宅足足劏成15個單位,首批呎價高達$20000至$25000元。市建局同時誤導公眾,聲稱採納「啞鈴方案」,但發展方向卻與民間方案原則背道而馳,完全沒有做到「保存社區網絡和地區特色」,趕絕原區街坊;更抹煞歷史記憶,將「利東街」易名為「囍歡里」,利東街從此消失。

當討論市區重建這個課題時,我們需跳出「盈利/虧損」的簡單思維去思考市區重建,反思現時重建模式對社區及社會所帶來的負面影響、重建後的土地該如何分配,是只是單純為香港地產發展服務,讓市建局及地產商「賺錢」,還是我們可以有其他出路,為香港社會帶來好的可持續發展?

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