三)市區重建:一盤向錢看的地產生意?

1. 市建局經常聲稱虧本,這是實情嗎?

市建局每年均對外聲稱有機會虧損,財政面對重大挑戰,但年復一年,虧損倒是十分少見,相反賺到盤滿砵滿,倒是屢見不鮮(見以下圖表: 市建局於2002-2016年的財務狀況),而市建局現時累積的資產已超過300億。

市建局盈餘

歷年來市建局多次在重建項目的收購過程中向傳媒吹風聲稱虧本,並將原因歸咎於高價賠償給街坊,但實情是過去多次被揭發是「扮悲情、作假數」,最終個個項目都幾乎賺大錢(部份例子見下圖):

假虧損

2. 市建局手握公權力,賺錢更容易?

  • 由於市建局能夠以公權收地,在收購過程中經常以「收回土地條例」恫嚇居民,令居民失去議價能力,即使認為收購價並不合理,或未能換取到合理的原區安置,往往都被迫就範,無奈將業權賣給市建局,令市建局的收樓成本大減。 
  • 另外,市建局的重建項目可以獲政府免補地價,免費取得「高空發展權」,將幾層高的舊樓重建成幾十層的豪宅,相較於其他發展商,更具財務優勢,讓市建局的重建項目大部份是穩賺不賠。 
  • 在深水埗現時已落成的六個重建項目中,市建局均是以低價收地,然後以高價賣出,可參閱下圖:

市建局收購出售圖

3. 所有重建項目,均是與地產商合作起樓,分紅圖利?

現時所有由市建局開展的重建項目,幾乎全部是與發展商合作發展,興建私人豪宅圖利。市建局先對重建項目進行收購及處理住戶和商戶的安置問題,然後再把合作發展權透過公開招標批予發展商,先向發展商徵收前期款項,其後再就售樓利潤分紅,同時亦會賺取項目落成後出租物業的收益。

市建局打造的「豪宅」分布圖

市建豪宅分布

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